欧阳捷：“无地可建”“无房可售”或将成为热点城市新常态？

　　北京会变成一个纯二手房市场吗?北京去年的二手房交易量已经达到20.9万套/年，今年达到25.6万套/年，而过去五年平均成交量10.6万套/年，今年新房成交量只有7.2万套了。

　　不过，当市场没有新房的增量，老房子逐年折旧会损失部分存量，未来城市存量住房不会再增加，当居民无新房可买的时候，能够流通的二手房交易也会越来越少、房价越来越高，甚至房租也会越涨越快。

　　大概没有人希望出现这样的结局。既然这样，我们为什么不能增加住房供应呢?增加住宅用地供应真的就那么难吗?

　　有人说，特大超大城市土地紧张，无地可供。

　　热点城市真的无地可供吗？

　　因为我们无力治理大城市病……;

　　因为我们担心出现贫民窟……;

　　因为我们不能再继续摊大饼式的城市建设逻辑……;

　　因为我们需要保护低于世界水平的人均耕地……;

　　总之，因为种种，我们不得已才实行减量化供地的土地国策……。

　　真的如此吗?其实未必，大城市是最集约化利用一切资源的最佳载体，土地资源越紧张，越是应当加大城市建设力度，进而调剂出更多的农村用地。

　　减量化供地的土地国策已经成为“人、地、钱”资源错配的根源之一。胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海是人口流入地区，人是带着钱来的，但这些区域却是土地越供越少【可参见10月23 日《欧阳先声》微信文“调控后的新风口，将左右未来的市场和房价 ”】。

　　减量化是因为这些城市无地吗?也未必。

　　以土地资源十分紧缺的上海为例，上海建成区面积约占市域面积的40%，水域和滩涂约占20%，还有40%的农用地和生态用地，生态用地是城市的肺，当然不能占用，但是上海需要那么多农用地吗?上海为什么不可以拿出一点农用地而增加一点住宅用地呢?

　　其实，上海每年保持20万套住房供应，只需要每年增加500万平米的住宅用地，其中部分还可以通过工业用地转性和退二进三解决，并不需要太多的新增建设用地。更何况，站在全国一盘棋的角度看，大城市的高密度、高集约性带来高效率、高附加值，而大城市减少的农用地更可以置换出人口流出地区更多的农用地。

　　北京的市域面积是上海的三倍，人口比上海还少，照理说土地更加不紧缺，其实完全是可以增加一些住宅用地供应的。

　　为什么缺少住房的城市政府不肯增加住宅用地供应呢?

　　因为我们受到“控制大城市人口规模、控制大城市边界”的“双控”国策约束，这就导致了这些城市始终处于紧绷的土地计划供应指标的严控之下。当然，地方政府也很乐于躲在这样的约束之下，来获取更大的土地溢价。

　　当然，地方政府也很乐于躲在这样的约束之下，来获取更大的土地溢价。

　　其实很多二线城市不是不可以增加住宅用地供应的，被民间认为房地产市场调控最佳示范的重庆是个山城，土地更加紧张，但在过去几年实行地票制度，大量推出住宅用地和公租房，使得重庆始终处于供略大于求的均衡线之上，可见同样是二线城市，并不都是真的无地可供。

　　不增加住宅用地供应的城市，必然面临供求失衡、房价上涨的巨大压力。但是，压力不等于结果。

　　有人说：2017年房价还会暴涨。我不同意。显然，这是在藐视政府的意志和决心。也许，在政府有形之手的调控之下，热点城市住房很可能无价可涨!