欧阳捷：“无地可建”“无房可售”或将成为热点城市新常态？

　　我们并不认为政府希望调控获得这样的结果，但是，很多时候，政府总是想精准的调控市场，但有时候他们自己也想不到，政府可以掌控过程，但无法掌控结果，股市熔断后的千股跌停、去库存带来的楼市火爆地市疯狂都证明了这一点。

　　关键在于政府其实也没有想清楚调控的逻辑，在领导干部任期制下，或许也无需想得太清楚。

　　合乎市场的逻辑应当是“一二线城市控房价——增加供地”、“三四线城市去库存——减少供地”，而我们现在所做的却是完全相反的。

　　宏观政策的逻辑究竟是什么？

　　是让住房建设顺应人口的流动?还是用减少住房供应控制人口流向?

　　直到目前，我们始终未见到政府对此有清晰的认知，从市场供求关系的表现来看，一线城市采取的逻辑是用减少住房来控制人口规模，以期达到疏解人口的预期目标。

　　整体上看，二线城市的逻辑不甚清晰，重庆、成都、西安等地采取的是加大住宅用地、保障房、公租房供应的策略，而福州、南昌、昆明、哈尔滨采取的是减量化供应土地的策略，分歧其实很大。

　　显然，政府并非不知道问题之所在，但拘泥于任职期限和部门职责，目前很难改变城市发展规划、人口与土地资源的重新匹配关系，因而也就很难消解大城市人口虹吸黑洞效应下的“人地钱”资源错配。

　　目前的调控政策会如何演化?

　　我们认为，取决于未来市场可能的变化。现行调控导致热点城市市场演变的逻辑可能是：

　　1)在人口依然持续流入热点城市的背景下，如果既不增加供应，又不放松房价，市场扭曲难以持久，需求如堰塞湖悬顶!未来一旦开闸放水、放松调控，势必导致新一轮暴涨;

　　2)强压房价难以持久。但能多久就多久，只要不在任期内出现房价暴涨，2018年两会之前，调控还是必须挺住，因为没有一个政府愿意成为问责的出头鸟;

　　3)如果不能增加新房供应，必然导致二手房租金及房价的快速上涨，进而导致一二手房价倒挂，倒逼新房价格上涨。不从供给制改革入手的调控必然如履薄冰、终究还是会被调整的;

　　4)我们能不能承受供应长期减少、供求失衡加剧的风险?相信必然不能，因此，我们终究要回归市场、回到增加供应的路上;

　　5)现在别指望，2018年见!

　　很多人问：现行热点城市调控政策会持续多久?比如北京的自持住宅会不会变成长期国策?

　　从短期来说，在目前的调控问责背景下，顾首不顾尾的行政措施必然不会轻易放松，2018年新一届政府上任之前，调整的概率不大，政府官员换届陆续到位，无论新任还是留任，都不会做出违反现行国策的动作，时间一定会延续到下一届政府上任之后，房企切不可抱有幻想。

　　2018年，新一届政府上任，在政治环境上，中央掌控更加有力，国务院发布新的施政纲领，地方政府换届开始追求政绩，海外关系相对见底、不确定性降低，政治改革将逐步推进;在经济环境上，GDP见底企稳，消费稳定，出口可能不利，投资又会回升，制造业结构性调整方向更加明确并初见成效，房地产将不再是稳定经济的定海神针。

　　届时，政府会有选择地逐步调整调控逻辑和扭曲操作，但还不会明显放松。

　　新一届政府会不会调整现行土地减量供应的国策?会不会改变控制大城市人口规模、控制大城市边界的城市“双控”政策?

　　我们预判，城市“双控”不会改变 ，因为我们没有找到治理大城市病的好办法，但是我们可能会看到土地供应减量化政策会出现微调，大城市的土地供应有所回升，同时国务院“推动1亿非户籍人口在城市落户方案”，将促进人地挂钩、增加土地供应，这些非一线的热点二线城市会因此而受益。

　　前天的中央政治局会议明确提出：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，让来到大城市的人们看到买房的希望，长期来看，最根本的也是唯一的解决之道还是要按照“房子是给人住的”思维，让土地供应回归满足合理住房需求的逻辑，唯有增加土地供应，才能缓解供求失衡的矛盾，才能恢复市场真实价格水平，才能回到真正的城市化轨道上。