中南集团总裁陈小平：中国造城专家的蓝海战略

　　上篇 小平看市

　　一、借鉴：家电业是房地产业的“镜子”

　　陈小平认为，每一个行业在发展过程中大都需要经历四个阶段，即：初创期、发展期、成熟期和衰退期。我国家电行业的发展路径可以作为房地产企业发展的一面镜子。

　　在上世纪80年代，家电行业处于卖方市场，产品供给远远跟不上产品需求。此时，企业之争体现为生产能力之争，能抓住这个机会，扩大生产线，迅速把体量做大的企业得到突破式发展;没能抓住机会抢速度抢规模的企业就退出了市场。这属于第一阶段;到了第二个阶段，市场供需开始出现缓解，供求基本平衡，市场竞争转向为价格之争，而价格之争的背后是成本之争。一批成本控制相对有效的企业生存下来了，而成本控制不下来，或者对成本控制不够重视的企业，又死掉一批;在企业经过几轮价格下降之后，消费者对产品的诉求开始转向质量、品质、性能兼优。这时，企业的竞争开始体现为产品之争，产品品质性能跟不上的企业又淘汰一批。这是第三个阶段;到了第四阶段，产品同质化严重，这时市场开始体现为服务之争。此后，消费者的理性程度以及企业的集中度进一步提高，最后集中体现为不同企业的品牌之争，比拼的是产品、服务等各个方面的综合实力。

　　这就是家电行业走过的一整条路。

　　陈小平认为，家电行业的这几个阶段完全可以印证到房地产行业：早期也是处于供不应求的状态，直到今天很多时候都还是体现在生产能力之争，所以企业要囤地，要做规模。但市场也开始走到价格之争，尤其是一些过度竞争的二三线城市已非常明显，企业没有一个优秀的成本管理，价格得不到控制将很难活下去;当市场价格已经没有太大波动时，市场开始转为产品之争;房地产的服务之争则体现得更早，因其行业对服务有着较高的依赖性。所以对于房地产企业，在成本、产品、服务方面所需要投入的精力、关注的程度会越来越高。

　　总体来说，随着竞争的激烈，竞争形式的变化，房地产企业已经由原来赚多赚少的问题，逐步开始变为赚不赚钱的问题，由原来发展快慢的问题，转变为能不能发展的问题。

　　二、转型：不是偶然是必然

　　很多人认为，这轮房地产企业的转型是政府宏观调控所致，陈小平却不认同。他认为宏观调控只是使房地产行业的转型提前来临，并且更加残酷，但并非转型内因。真正触发转型的内因是行业发展到了一定的阶段，是市场规则在开始发挥作用。

　　陈小平认为，如果站在企业角度来看房地产业过去20年间的发展，多数房地产企业的利润更多来自于土地红利，而土地红利又来自于城市化的快速扩张，和来自于城市基础设施建设快速投入过后所带来的土地增值利润，这些利润要远高于产品本身所带来的利润。而这个土地红利时代在陈小平现在看来已经成为历史。

　　今天，房地产企业面临的行业环境发生了根本性的变化，行业已走过非理性繁荣时期，市场逐步回归理性。一是产品供给能力大幅度提升，二是消费者开始逐步回归理性，从而导致选择面越来越多，原来那种对产品的饥渴程度开始得到缓解;三是政府对这个市场也开始更加了解和熟悉，调控起来也更加理性和得心应手。在这样一种情况下，房企的投资回报率不再像过去那样高企，所有的地产商都面临一个战略性的变革的时代。

　　应该说，整个房地产行业已经到了需要转型的时刻。