中南集团总裁陈小平：中国造城专家的蓝海战略

　　二、1+N城市深耕策略

　　1.恒大之鉴及品牌过剩

　　恒大2013年刚过千亿，有256个项目，而万科1740亿才40个城市公司60几个项目，恒大的管理难度与万科相比，不是4倍的概念而是4的平方16倍。恒大可鉴，中南意识到过度分散布局带来的管理难度，提出总体规模要做大，单个城市的规模也要做大的城市深耕模式。

　　城市深耕的另一个原因，是中南在单一城市的品牌效应没有得到最大化发挥。比如说在南通、盐城、苏州这些地方，中南通过大手笔造城，建立了很好的品牌效应，但产品供给却跟不上，只有一两个项目，这就使得品牌浪费，投入并没有得到足够的回报。

　　2.大盘开路中盘深耕的1+N策略

　　如何深耕?中南采取的是“1+N”策略，即一个超级大盘加上N个中型项目的组合，用大盘开路，配以中型项目持续深耕。

　　“1”即是进入新城新区后，首先打造一个超级大盘，利用中南全产业链优势，先造一座城，并像旗舰店一样打造经营，以此树立中南在当地的品牌。这个超级大盘往往在1千亩之上，会涉及多业态，如住宅项目、综合体项目、酒店甚至是体育场馆、图书馆等政府公共设施;“N”即是紧接推出的若干个100～300亩规模的中型项目，主要偏向住宅业态，以此实现资金滚动回流。

　　比如中南在在南通做的第一个项目，建筑面积超300万平方米左右，在常熟做的第一个项目达到100万平方米。这是中南首次进入一个城市的策略——用大盘项目开路，因为大盘项目容易出品牌。然后再开发一些100～300亩的中型项目，持续深耕。

　　中南认为，城市深耕模式完全能够支撑中南的业绩，而且管理半径还不大。陈小平算了一笔帐，中南在城市深耕模式下做到300亿、400亿都不难，甚至比之前在一个城市做一个项目的模式更具可持续性。未来中南将实行大基地模式，未来3年可能就是5～6个基地，这5～6个基地就可能贡献300个亿400个亿，另外再结合基地外的其它市场。

　　这种深耕模式利于形成多项目同城联动的效应，有利于公司降低管理成本、提升效率，也有利于加快周转率。因此，中南今后会减少新城市的增加，尽量在原有市场深耕。