中南集团总裁陈小平：中国造城专家的蓝海战略

　　下篇 造城专家

　　中南擅长造城。与绝大多数房地产企业不同，中南集团自成立以来，便以大手笔造城之势深耕新兴城市房地产市场，凭借几十万平方米、甚至几百万平方米的建筑规模，业已成为国内新兴城市综合大盘开发的领跑者。

　　一、以造城为核心研究战略布局

　　1.锁定三线主战场，强调城市组合

　　陈小平认为，布局不能单靠某一类型的城市，否则风险较大。中南强调城市组合，发挥各级城市优势，分散各级城市风险，将城市布局从原来聚焦三四线，调整为巩固和优化三线，挑选四线，加强进入二线，关注一线。

　　中南把主战场锁定在二、三线城市，因为这些城市造城机会较多，土地价格相对便宜，竞争相对缓和，受政策影响相对较小。中南这一选择也有相关行业数据支撑——有学者预测，到2020年中国城镇化率有望从51.27%增长到60%。相较经过十数年发展，市场趋于成熟、供求达到平衡、增长潜力有限的一二线城市，在城镇化战略利好作用下，三线新兴城市房地产行业将迎来发展新机。根据全球知名房地产管理和投资服务公司仲量联行2013年发布的《中国新兴城市50强》报告显示，新兴城市未来十年的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%。这些都是三线城市的“利”。但同时，三线城市也有其弊，就是增长空间、市场容量相对有限，所以，中南强调三线城市要巩固，二线城市要拓展。

　　在陈小平看来，中国城市化的进程在加速，而二、三线城市的城市化起点相对不高，原来的城区、商业中心，从规模上来说已不足以容纳城市化的需求，从档次上看也不足以支撑居民高层次吃喝玩乐购的需求。因此，不论出于城市名片的目的，还是出于城市扩张的目的，一些二三线城市都有巨大的规模扩张需求，造城机会较大。

　　2.城市选择看人口流入及产业支撑

　　城市化过程中并不是所有城市都会做大，尤其三四线城市，不是所有城市都有发展的动力和空间的。我们讲在城市发展中有一个增长极，有的城市具备很强的吸附能力，能把周边的资源吸附过来，在城市化70%以下的时候，一定是农村向城市转移，小城市向大城市转移，出现一批大规模的城市，只有到了70%以上才会真正形成城市群的概念，以一个核心城市为中心，周边出现若干具备较大增长潜能的卫星城市。那么相应的，也就会有一些城市走向衰亡，它的资源都被周边的城市吸附跑了，那么这种城市做房地产一定要谨慎。

　　因此，在城市选择上中南有自己的标准，比如第一个就是人口指标，一定是人口流入的城市，有人来了才有可能把城市做大，才有房地产的机会。如果是流出性的城市，那么这个城市是可怕的。比如鄂尔多斯“鬼城”楼市崩盘，就是金字塔上端具有购买能力的有钱人大量流向北京。中南布局目前经济基础很一般的山东菏泽，就是循蹈人口流入这一评判指标，陈小平表示，菏泽五省交界，周边的人口向这里集中的可能性很大，具备发展起来的潜力。不像有些城市，现在看上去还可以，但是人口在不断流出，这样的城市发展潜力堪忧。

　　第二是有没有主导产业来支撑，产业支撑又是影响人口流向很重要的一个因素，比如南通是人口流入城市，就是因为它有产业基础，有大量的就业机会。