中南集团总裁陈小平：中国造城专家的蓝海战略

　　三、过渡：“资源时代”到“能力时代”

　　在陈小平看来，房地产行业的盈利水平要高于制造业、服务业等传统行业，但管理水平却远落后于这些行业，这是一个不正常的状态。任何一个行业，在市场竞争日趋残酷，行业从粗放型向精细化阶段快速发展时，企业也必须要由粗放型的管理向精细化的管理转变。

　　“什么叫转型，就是房地产企业不得不把对外的目光开始转移到对内，把原来对资源获取的需求转为对企业能力提升的需求，由资源时代进入能力时代。”陈小平表示，向外的时候第一个就是找市长要地，第二个就是找(资本)市场要钱，只要有了这两个因素，基本再无压力。但如今，土地红利逐步受到控制，有钱有地没有能力，也可能带来灭顶之灾。房地产企业必须注重自身的内生能力，打造企业在这个市场上的竞争能力。包括企业的产品及产品的附加值是否符合消费者的需求、产品品质是否经得住市场考验、服务的品质是否能赢得消费者的认可，以及企业自身的成本控制能力的表现等等。这一系列的内生的因素，是决定企业能不能在行业继续生存、发展的关键性因素。

　　中篇 蓝海战略

　　中南战略属于蓝海。

　　中南的战略模式总结为一句话，就是城市运营商，聚焦于二三线城市新城新区的建设，做2000亩乃至10000亩新城新区的建设者和运营者。中南给自己定了一个口号——“造城找中南”，这也是中南对自己的战略定位。这样的战略是怎么得来的?陈小平表示，无论哪个行业，所有的战略都要回答三个问题：第一个问题就是定位的问题，想做什么，想到哪里去;第二个问题就是能力的问题，有没有能力去做;第三个就是协同的问题，各种资源要素是否可以整合。

　　中南也要回答这三个问题。

　　一、蓝海之定位

　　第一个要回答的问题就是定位问题。

　　中南瞄准中国城市化进程，预判未来10～20年将产生大量刚需。陈小平认为，城市化的进程带来的是城市边界的扩张，城市边界的扩张必然带来新城新区的建设。所以，在中国的新兴城市还存在很多造城机会，中南将这些机会作为战略方向，这就得出了中南商业模式的核心——做新兴城市的综合运营商，敲定了二、三线城市新城新区大盘开发的造城模式。

　　在二、三线城市当中，根据经济增长的情况、房地产所处的阶段、人口流入和流出情况等因素，寻找具备较大的经济发展潜力，具备人口导入因素城市增长潜力的一批城市，这类城市中南将其定义为新兴城市。中南认为，这类新兴城市的土地尤其是近郊土地的增值会加快，造城模式还将享受一定的土地红利和溢价空间——造城时荒凉一片，随着造城的进展，土地的溢价自然会不断提高。比如中南在某城市100多万拿下的地块，最后能溢价到200多万。

　　所以陈小平认为，造城是中南差异化竞争下的蓝海领域。

　　二、全产业链非同寻常

　　中南定位上既要匹配市场需求，又要适应其核心能力。这就是回答第二个问题，有没有能力去做?

　　新城新区建设不是简单的房地产开发，它牵涉到基础设施、图书馆、体育馆等公共设施以及酒店、商业等的建设。造城要有底气。为什么中南就能造城?中南的底气在哪里?一个很重要的原因在于中南集团产业链俱全，包括房地产业、建设产业、工业产业、土木工程产业以及金融、服务产业等多个板块，涵盖房产开发、市政轨道交通、土地一级开发、建筑施工、非毛坯装饰、自持物业、商业酒店乃至体育场馆经营等。

　　从基础设施到商业、住宅、新区建设等方面，为当地政府提供一揽子的解决方案和系统的投入方案。而这，就是很多国内房地产企业做不了。

　　比如中南每进入一个片区，会将整个产业链带去，连基建都一手承包，为当地建体育馆、修地铁、修路桥等基础设施、服务设施，以至到后期的酒店运营。中南的策略是投资一个大项目，进入一个新市场，建立一个产业链，从而为政府、市场提供一个全面的解决方案。

　　三、资源要素整合

　　中南为什么做新城新区建设?因为新城新区建设对于城市发展来说是刚需。陈小平认为，一方面，城市扩容必然要建设新城新区以承载不断增加的总人口数量;另一方面，原有老城区建设水平和功能配套已不能满足需求。新城新区建设对城市发展来讲是一个巨大的刚需，而这个需求对中南来讲就是发展的空间。最终中南从基建到后期酒店运营一手承包的造城模式，就很受地方政府和老百姓的青睐。

　　正如陈小平所言，不管市场形势和宏观环境如何变化，作为市场微观主体的房地产企业，只有找准方向，苦练内功转型升级才是未来的必由之路。