中南集团总裁陈小平：中国造城专家的蓝海战略

　　四、产城结合打造城市内生力

　　1.产业“空心”出“鬼城”

　　为什么那么多城市千城一面，做成了睡城、鬼城?在陈小平看来，一是这些城市没有活力，缺乏生活的支撑，就是个睡觉的地方;二是这些城市没有动力，缺乏产业的支撑，没有发展的引擎。而究其核心原因，还是产业结构没有有效解决。比如一些新城，700、800万平方米的项目，除了住宅看不到别的业态，产业“空心”，让城市缺乏自我发展自我提升的内生能力，缺乏成长空间和生长机制。

　　中南不造睡城，更不造鬼城!

　　2.“四商”联动的造城底气

　　“要造城，就一定不能把自己局限为一个开发商，中南是投资商、开放商、建设商、运营商这四商一体的集团型企业。”陈小平表示，中南之所以能在新兴城市造城，就是因为“四商建设”的产业结构，能够整合“一个中南”，积蓄内部所有力量造城。

　　四商如何联动，并肩作战?作为投资商的控股集团，主要负责项目寻找和培育、资本运筹、服务支持、综合协调、整体管控等职能;作为开发商的房地产业集团，则需要当好龙头、综合规划、做好产品、抓好现金流;而作为建设商的建设产业集团和土木集团，则需要发挥专业优势，抓好城市建设，确保工程品质，树立中南品牌;最后作为运营商的房地产集团旗下的商业公司，则肩负着从酒店、商业、直到体育场馆，旅游设施。

　　足见，中南具备造新城建新区的能力。

　　3.产城结合点燃“城市活力”

　　陈小平认为，造城要和城市化的问题匹配起来，以前城市化更多是土地的城市化，现在要解决人的城市化，经济的城市化，至少需要解决这样几个问题：一是城市的形象;二是可持续的税收;三是GDP的增长的拉动;四是就业。而归根结底，必须解决产业结构问题，解决城市的活动和动力问题。

　　要解决城市的活力和动力问题，必须有多业态多产业的组合支撑。比如第一个要有住宅，住宅让人留下来，为商业地产提供消费支撑，为房地产企业提供一个稳定现金流;第二个要有商业，大型的商业购物中心、中型的街区式商业、小的社区商业等。商业带动住宅的区域价值，有了商业，城市才有活力，政府才会有税收才有进一步投入建设的动力;第三个要有办公、商务配置等，能够引进企业进驻，能给人们提供就业，让人定下来，能给政府带来税收，能给城市带来活力和动力;第四个要有市政配套，比如中南在南通投入巨资打造一个中央公园。

　　具体来看，有活力，就是要有足够的吃喝玩乐空间，给城市注入一些体育场馆、公园等等新元素。比如中南在南通研究、投资、建设、运营的体育中心，就让南通形成了一个以体育中心为核心的活力新城。陈小平表示，体育场馆是一个很好的活动平台，支持各种各样大型的活动，如会展、健身等，能带动人气，能够为周边商业提供很多支持。当然，体育场馆只是造城很重要的一个亮点，单靠它也不能支撑起一个城市的动力。

　　有动力，就是要有经济基础，能给当地带来税收支撑，这才能形成城市的内生循环。比如，中南要引进工业地产，一则工业地产能提供就业的机会，和住宅地产之间形成良性的互补;二则工业地产对政府来说有源源不断的税收支持，能让政府继续在此投资。对政府、对工业企业、对居住者、对开发商可谓四赢。

　　另外，中南也在研究打造都市产业，如何跟当地政府希望的产业转型升级有效的结合起来。比如，南通在航运方面有很好的基础，中南就考虑如何跟政府等多方协同，建一座航运中心，在此基础上，中南再把企业引进来，实现集群效应，这也是让新城具备新的活力和动力的关键之举。

　　陈小平强调，做新城一定要有城市策划的思维。中南造城之前就要系统性考虑，新城的引擎在哪里，未来它具备内生能力的核心动力在哪里?中南还成立了专门的商业旅游地产专业部门，专门研究酒店、购物中心、商业街区、旅游设施的投入。